Pourquoi décider de la rédaction d’un post entre le centre d’affaires ou l’espace de coworking ? Simplement parce que la question nous est de plus en plus souvent posée par certains de nos visiteurs. Alors, si en tant qu’internaute, vous vous posez la même question, alors nous allons tenter de vous donner des éléments de réponse.Tout d’abord, nous pensons que cette interrogation semble tout à fait légitime venant d’un entrepreneur ou d’un responsable d’entreprise à la recherche d’un espace de travail pour s’y installer seul ou avec ses salariés. Pour argumenter, notre réponse, nous examinerons selon nos observations, les caractéristiques les plus visibles du “marché” du coworking et du centre d’affaires. Ce qui reviendra aussi à s’interroger sur les différences fondamentales entre un espace de coworking et un centre d’affaires ? Quels sont les les avantages proposés par les uns et les autres et quels peuvent en être les inconvénients ?
Nous n’allons pas ici nous livrer à une analyse détaillée du marché des centres d’affaires à Paris mais plutôt à une revue générale sur quels sont les principaux acteurs du secteur. Une étude détaillée et payante a d’ailleurs été réalisée par XERFI
Le marché du centre d’affaires est composé de 2 typologies d’acteurs. D’un côté les réseaux de groupes internationaux et nationaux (au nombre de 4 à 5) et de l’autre une multitude de petits centres d’affaires indépendants pour la plupart présents sur ce marché depuis plus de 20 ans voire 30 ans. Tous ces centres d’affaires ont une offre de services qui repose historiquement et essentiellement sur la location de bureaux équipés cloisonnés, la location de salle de réunion, la domiciliation et un service d’accueil et de secrétariat (réponse téléphonique, service courrier). Très peu de nouveaux acteurs sont apparus ces 15 dernières années.
Les centres d’affaires, pour les plus significatifs, proposent des surfaces entre 500m2 et 3000 m2. Dans leur grande majorité, ces centres d’affaires commercialisent 90% des surfaces comme bureaux cloisonnés et les 5 à 10% restants se répartissent entre des salles de réunion et bureaux partagés ou open space. L’offre d’espace de coworking ou d’espace collaboratif est en effet quasi inexistante au sein des centres d’affaires traditionnels. Ces derniers préfèrent conserver leur modèle historique de bureaux cloisonnés. Certains centres d’affaires à Paris se sont toutefois lancés dans une version d’espaces plus ouverts mais que nous qualifierons plutôt de grands bureaux cloisonnés aménagés en bureaux à partager à 3 ou 4 entreprises voire parfois d’open space aménagés mais sans réelle animation des « clients ».
Les remarques qui vont suivre ne sont pas nos conclusions personnelles mais plutôt le fruit de commentaires recueillis auprès de nos membres, de populations de free-lance, consultants, travailleurs nomades, PME et de grands groupes qui nous consultent de plus en plus dans le cadre de recherche d’espaces de travail contemporains ou nouvelle génération, offrant davantage que des mètres carrés occupés.
Certes, la formule de location de bureaux dans un centre d affaires à Paris offre plus de flexibilité qu’un bail 3/6/9 ans mais souvent le prix de location inclut des services forfaitisés qui ne sont pas forcement utilisés par les occupants du bureau. Par exemple, la présence d’un important de personnel d’accueil ou de secrétaires sensés répondre à une demande de travaux de secrétariat (travaux de bureautique ou de courrier) et d’accueil téléphonique.Travaux qui sont de plus en plus réalisés directement par la plupart des entrepreneurs ou salariés. De très grandes surfaces d’accueil et de réception peuvent aussi venir gonfler des factures mensuelles. Mais il est vrai aussi, que nous ne sommes pas obligés de choisir un centre d’affaires qui propose un trop grand accueil !
Dans de nombreux centres d’affaires, le modèle de facturation peut s’avéré agaçant. Par exemple, il peut arriver à certains occupants de centres d’affaires de se faire facturer du temps parce que le personnel d’accueil est allé ouvrir la porte de son bureau ou parce que l’on annonce par téléphone l’arrivée d’un visiteur. Certes, cela est du temps passé mais nous pensons que cela peut s’avérer agaçant et destructeur en terme d’image.
Malheureusement, il semble que par la faute de certains acteurs, aux pratiques commerciales déontologiques « limites », la profession de centre d’affaires ne jouit pas toujours d’une bonne image. C’est dommage, car la plupart des acteurs semblent être animés d’une volonté de transparence dans leur relation commerciale. Parmi les pratiques recensées figurent notamment celles de proposer des conditions commerciales très alléchantes (trop ?) en début de contrat. Mais lorsque arrive le moment de renouveler le contrat, les prix augmentent soudainement jusqu’à 30 voire 50% dans certains cas. Autre pratique également constatée, une fois installée dans son bureau, des frais non discutés au moment des négociations apparaissent sur les 1ères factures (frais de dossier, frais d’activation de ligne téléphonique, frais d’installation, frais internet etc…). Notre conseil est d’être vigilant sur les conditions contractuelles et les frais cachés.
Le modèle historique du centre d’affaires à Paris et ailleurs repose essentiellement sur de la mise à disposition d’espaces et de services à un client. Ce modèle plutôt immobilier rend les centres d’affaires peu conviviaux avec peu d’échanges et de synergies professionnelles et humaines entre les occupants. La aussi, reconnaissons que depuis peu de temps, quelques centre d’affaires commencent à proposer quelques conférences et cocktail.
Nous avons vu qu’un des avantages proposé par un centre d’affaires est d’être plus flexible qu’un bail 3/6/9 ans avec des durées de contrat de 3 à 12 mois et des préavis et dépôt de garantie le plus souvent de 2 à 3 mois. Mais aujourd’hui les entreprises (aussi bien le free-lance que le grand groupe) ont de moins en moins de visibilité sur leur activité économique. Ce à quoi s’ajoute l’apparition de nouveaux modes de travail (collaboratifs, connectés, nomades). Ces 2 phénomènes poussent les entreprises à rechercher encore plus de flexibilité et d’agilité. C’est à dire à réduire le préavis et le dépôt de garantie au maximum. Mais depuis 2008, à côté de ce marché historique du centre d affaires ont émergé de nouveaux espaces de travail dits de coworking.
Selon nous, et c’est aussi sur ce constat que StartwWay a basé il a environ 10 ans son développement, les espaces de coworking proposent une offre complémentaire à celle du centre d’affaires traditionnel. Et surtout, si l’on se fie à certaines études, le premier espace de coworking “contemporain” serait le résultat d’un centre d’affaires californien transformé par ses gestionnaires en” espace de travail socialisant ou collaboratif“.
Une des différences fondamentale entre l’espace de coworking et le centre d’affaires traditionnel, c’est justement l’animation qui est proposée le lieu et les synergies provoquées entre les membres On y développe davantage l’esprit réseau pour certains ou de communauté pour d’autres. Le modèle est un modèle d’économie collaborative avec de fortes valeurs d’entraide et de création de valeur (développement du chiffre d’affaires, développement des rencontres professionnelles et de son réseau, liberté d’entreprendre, échanges de compétences, rencontres humaines).
L’aménagement des espaces de coworking ou collaboratifs différent largement de celui du centre d’affaires traditionnel avec dans la plupart des cas, des lieux plus ouverts et décorés avec soin et caractère. Là où le centre d’affaires va souvent proposer une décoration qualitative mais standardisée et neutre, l’espace de coworking va plutôt choisir une décoration plus colorée, variée et à plus forte identité. Ces espaces apparaissent plus énergisants, innovants et animés.
Naturellement, les espaces de coworking vont accueillir une grosse partie de Freelance et de Start-up mais de plus en plus de grands groupes recherchent aujourd’hui ce type d’environnement pour y installer des salariés nomades ou même sédentaires dans le cadre d’externalisation de l’immobilier voire de projets expérimentaux comme de l’excubation (installer des salariés dans un espace de travail hors de leur entreprise afin de les confronter à des environnements plus créatifs et dynamisants)
Une des grosses différences des espaces de coworking avec les centres d’affaires est la taille du lieu. Selon la seconde étude mondiale sur les espaces de coworking réalisée par deskmag, la taille moyenne est de 300 m2 pour des capacités d’accueil de 30 à 40 membres. Cette relative petite taille présente l’inconvénient d’avoir une capacité très limitée à accompagner la croissance d’une start-up installer au sein de l’espace ni même d’accueillir des projets d’entreprises de plusieurs salariés.
StartWay est née en 2008, par la volonté de ses fondateurs de permettre aux plus petites entreprises d’accéder à des espaces de travail sans risque lié à l’immobilier. Et plus particulièrement pour offrir une alternative au bail 3/6/9 ans et centre d’affaires historiques. Les premiers espaces ont été créés en périphérie de Paris (Montrouge, Arcueil, cachan, Montreuil…) au sein de biens immobiliers transformés en “lofts professionnels”. Non seulement, les 1ers espaces partagés ont pu répondre à nos impératifs économiques mais ont permis la création de la valeur entre les différents occupants. Chacun apportait ses compétences et ses réseaux aux autres.
Depuis 2008, Start-Way a ouvert 16 autres espaces de coworking, et a cultivé ses différences avec notamment la création de son écosystème.
L’écosystème Start-way est un réseau de partenaires et de membres qui ont pour objectif principal d’accompagner le créateur, le porteur de projet et le salarié dans son quotidien d’entrepreneur.
Chaque membre Start-Way peut être accompagné dans les domaines suivants :
Notre parti pris en tant qu’entrepreneurs est de pouvoir offrir les conditions économiques parmi les plus basses du marché, les plus flexibles, les plus accessibles, les plus simples à comprendre et qui offrent le plus d’agilité à l’entreprise et à ses salariés
Certains espaces Startway sont consacrés à l’organisation de conférences et d’ateliers à destination de nos membres ou tout autre entrepreneur à la recherche de connaissance et compétences. Nos évènements sont aussi là pour offrir de la visibilité à tous nos membres et partenaires afin qu’ils puissent développer leur activité grâce au réseau ou à la communauté StartWay. Enfin, certains de nos membres ont la chance de pouvoir bénéficier d’espaces cuisines, tisaneries, piscine, salle de sport, relaxation infrathérapie… Nos derniers espaces ont été ouverts avec la participation d’un architecte et la volonté de décliner une décoration simple, épurée et élégante afin d’offrir des lieux de travail soignés, cosys et dynamisants.
La demande croissante de nos membres et prospects vers des formules plus privatives a fait que notre modèle historique d’espace de coworking s’est enrichi d’une offre plus proche de celle des centres d’affaires avec des bureaux privatifs équipés de leur mobilier, des salles de réunion et de la domiciliation d’entreprise.
En 2016, l’arrivée de nouveaux actionnaires au sein du capital de Start-Way va rapidement nous permettre de développer de nouveaux lieux d’accueil créateurs de valeur et d’innovation à Paris mais aussi dans toute la France. L’ambition est de proposer environ 30 lieux d’ici fin 2018. Pour rappel, si Start-Way existe depuis 2012, l’équipe dirigeante elle s’est récemment étoffée avec l’arrivée de nouvelles compétences issues de l’industrie de hôtelière et des centres d’affaires. Start-way : ce n’est pas seulement un réseau d’espaces de coworking ou de centres d’affaires contemporains mais plutôt des réponses aux différents contextes économiques et immobiliers des entreprises.
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Pour conclure, à la question Start-Way est-ce un modèle d’espace de coworking ou de centre d’affaires, nous répondons
Peu importe ! Le plus important est que le responsable d’entreprise qu’il soit indépendant, PDG, directeur immobilier ou directeur des services généraux, nous considère comme l’espace de travail qui réponde au mieux à son contexte immobilier, à ses objectifs (Externalisation immobilière, Localisation, Prix, Valeur ajoutée du lieu, lien social, capacité à développer son réseau professionnel, bien-être de ses salariés, innovation, excubation) et aux valeurs qui l’anime.
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